In questa guida spieghiamo come disdire un contratto di locazione e mettiamo a disposizione un modulo disdetta contratto di locazione PDF e Word da compilare e stampare.
Può succedere che da un momento all’altro di essere costretti a trasferirsi e cambiare città, a causa di un trasferimento per motivi di lavoro o per una lunga serie di ragioni personali. Di conseguenza, il conduttore, cioè l’inquilino, ovvero colui che prende in affitto l’immobile, ed il locatario, cioè il proprietario, colui che concede in affitto l’immobile, dovrebbero sempre valutare con attenzione le differenti tipologie di contratto di locazione e le relative modalità di disdetta prima della sottoscrizione.
Fatte le dovute premesse, andiamo a scoprire nel dettaglio tutto ciò che è importante sapere sulla disdetta di un contratto di locazione.
Indice
Risoluzione Consensuale di un Contratto di Locazione
La locazione, spesso chiamata affitto, è un contratto, un accordo tra due parti, in questo caso proprietario ed inquilino, in cui si stabiliscono determinazioni condizioni.
Come tutti i contratti, anche la locazione può essere terminata con la risoluzione consensuale del contratto. In questo caso, le due parti decidono in accordo di interrompere la locazione. Nel caso in cui si abbia la necessità di interrompere l’affitto, indipendentemente dl fatto di essere il conduttore o il locatore, la prima cosa da fare è proporre la risoluzione consensuale del contratto, visto che si tratta della procedura più semplice.
Ovviamente un accordo tra le parti spesso non è possibile e quindi è necessario ricorrere alla disdetta del contratto di locazione.
Disdetta Contratto di Locazione da Parte del Locatore
Quando si stipula un contratto di locazione di un immobile, è il contratto stesso a indicare la sua data di scadenza. Il locatore o il conduttore possono però avere la necessità di sciogliersi dal contratto prima della sua scadenza naturale.
Di solito ai proprietari delle abitazioni non viene concessa la possibilità di eseguire la disdetta del contratto in via anticipata, possibilità che invece ha il conduttore, cioè l’inquilino.
Il proprietario può dare disdetta per finita locazione, tramite comunicazione al conduttore da inviare con sei mesi di anticipo rispetto alla scadenza del contratto, se si tratta di beni immobili ad uso abitativo. I mesi diventano 12 o 18 nel caso di immobili ad uso non abitativo o adibiti ad attività alberghiere.
Il locatore può comunque riservarsi, ai sensi dell’art. 1612 del codice civile, la facoltà di recedere dal contratto per abitare egli stesso nella casa locata.
In tal caso deve indicare i motivi del suo recesso nel termine stabilito dagli usi locali.
Bisogna poi specificare che il recesso del locatore alla prima scadenza è possibile solo nei casi previsti dalla legge Ex art. 3, comma 1, l. n. 431/1998. Il locatore può rifiutare il rinnovo del contratto alla prima scadenza quando
-Vuole destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio o dei parenti entro il secondo grado.
-Desidera destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali.
-Il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
-L’immobile si trova in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ristrutturato e la permanenza del conduttore rappresenta un ostacolo.
-Il conduttore non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo.
-Il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione.
Disdetta Contratto di Locazione da Parte del Conduttore
L’inquilino può invece eseguire il recesso del contratto in via anticipata in qualsiasi istante. Il conduttore può infatti avvalersi dell’apposita clausola di recesso convenzionale inserita nel contratto, ovvero in presenza di gravi motivi, da indicare nella lettera di preavviso da inviare al locatore, con il solo obbligo di darne comunicazione al locatore, a mezzo lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima.
L’inquilino che ha intenzione di recedere dal contratto di affitto in via anticipata dovrà chiederlo entro un termine minimo prestabilito, inoltrando una disdetta cartacea tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o in alternativa tramite PEC, Posta Elettronica Certificata, al locatario. All’interno della lettera dovranno ovviamente essere presenti i dati anagrafici dell’inquilino, la domanda di disdetta anticipata del contratto di locazione, con i dati riguardanti la registrazione dello stesso, le ragioni alla base della richiesta ed i tempi entro i quali l’immobile verrà reso al proprietario.
Risulta essere importante che il periodo di preavviso della disdetta inizia nel momento in cui il proprietario dell’immobile riceve la raccomandata e l’inquilino deve pagare il canone di locazione per tutta la durata del preavviso, anche nel caso in cui decida di lasciare l’immobile prima del termine di preavviso.
Al momento della conclusione del contratto, l’inquilino deve verificare che l’immobile venga lasciato nel modo in cui è stato consegnato in modo da potere recuperare la caparra versata in fase di stipulazione del contratto. In casi di danni alla proprietà, è utile fornire al proprietario un elenco, meglio se completo di foto, in modo da agevolare entrambe le parti nella valutazione dei danni.
Disdetta del Contratto di Locazione Uso Abitativo
Nel caso di contratti di affitto per uso abitativo, in genere il contratto di locazione ha una durata di quattro anni con rinnovo per ulteriori quattro anni. La famosa formula 4+4. In alternativa, nel caso di contratti a canone concordato, il contratto di locazione di tipo abitativo può avere una durata di tre anni con rinnovo per 2 ulteriori anni, 3+2.
Come indicato in precedenza la disdetta anticipata del contratto di affitto deve essere comunicata in via preventiva. Nello specifico entro sei mesi tramite raddomandata o PEC.
L’inquilino può eseguirla in qualsiasi istante, ed è obbligo a recedere il contratto di locazione anche alla naturale scadenza del contratto, otto anni nel caso di contratto 4+4 e 5 anni nel caso di 3+2. Il mancato rispetto del preavviso da parte del conduttore ha delle conseguenze. In caso di disdetta del contratto di locazione senza preavviso l’inquilino ha infatti l’obbligo di versare al locatore l’importo pari a sei canoni mensili pari al periodo del mancato preavviso, anche in presenza del rilascio dell’immobile.
Il locatario, il proprietario dell’abitazione, invece, nel caso di contratto 4+4 dovrà attendere lo scadere di primi 4 anni e dei primi tre nel caso di 3+2 per recedere il contratto, sempre che si sia in presenza di una delle situazioni indicate in precedenza. Anche in questo caso è necessario l’invio della comunicazione con un preavviso di sei mesi. Se il preavviso non viene rispettato, il contratto di affitto viene rinnovato alle stesse condizioni del precedente.
Disdetta del Contratto di Locazione Uso Commerciale
I contratti di locazione commerciale di solito presentano una durata di 12 anni, 6 + 6 anni, nel caso di attività commerciali e di 9 + 9 anni nel caso di alberghi, hotel, bed and breakfast, affittacamere e qualunque altro luogo adibito al pernottamento.
Nel caso di disdetta anticipata del contratto di locazione commerciale, la raccomandata con in allegato la lettera di recesso dovrà essere inviata con un anno di anticipo nel caso di semplici locazioni commerciali e con diciotto mesi di anticipo nel caso di contratti riguardanti hotel, alberghi, affittacamere, bed and breakfast e così via.
L’inquilino, colui che ha preso il locale in affitto, non è obbligato a chiarire le ragioni alla base del recesso anticipato, a meno che il proprietario non le richieda in modo esplicito
Disdetta Contratto di Locazione Transitorio
Stiamo parlando di contratti di affitto della durata massima di diciotto mesi. Di solito questo tipo di contratti di locazione viene sottoscritto da studenti universitari e lavoratori che hanno la necessità di prendere in affitto un’abitazione in seguito ad una lunga trasferta di lavoro.
Per questo tipo di contratti il recesso anticipato può essere comunicato con un anticipo di 3 mesi.
Adempimenti Fiscali
Come risulta essere ovvio che sia, il recesso del contratto di locazione necessita per forza di cose della comunicazione all’Agenzia delle Entrate. Risulta essere necessario, tra l’altro, che vengano corrisposti i tributi riguardanti l’atto considerato, ad oggi la legge impone l’obbligo di corresponsione dell’imposta di registro.
Nel caso in cui il rapporto tra le parti venga meno prima della sua scadenza naturale, in termini legali, parliamo di risoluzione del contratto.
L’imposta di registro da corrispondere in seguito alla risoluzione anticipata del contratto è pari a 67 euro e deve essere corrisposta, entro il termine di trenta giorni dall’evento. Il pagamento può essere eseguito impiegando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, programma RLI, mediante richiesta di addebito sul conto bancario, utilizzando il modello F24, con il codice tributo 1503.
Nel caso di versamento con modello F24 bisogna avvisare l’avvenuta risoluzione all’ufficio dove ha avuto luogo la registrazione del contratto, presentando, sempre nel medesimo termine di trenta giorni, il modello RLI opportunamente compilato.
L’imposta di registro per risolvere il contratto non dovrà essere corrisposta se i locatori hanno deciso di utilizzare la cedolare secca.
In ogni caso, bisognerà comunicare il recesso anticipato del contratto di locazione presentando presso l’ufficio dove è avvenuta la registrazione del contratto, il modello RLI opportunamente compilato in ogni sua parte.
Fac Simile Disdetta Contratto di Locazione Word
In questa pagina sezione mettiamo disposizione due moduli disdetta contratto di locazione Word, uno per i contratti di affitto di tipo abitativo e uno per le locazioni non abitative.
I fac simile sono in formato DOC, possono quindi essere scaricati sul proprio computer, compilati e stampati. La compilazione dei moduli è piuttosto semplice. Nella prima parte bisogna inserire i dai personali e quelli dell’immobile in affitto mentre nella seconda parte è necessario specificare il motivo per cui si intende disdire l’affitto e indicare la data in cui sarà riconsegnato, rispettando il preavviso di sei mesi.
Il documento deve poi essere firmato.
Modulo Disdetta Contratto di Locazione PDF Editabile
I modulo disdetta contratto di locazione PDF possono essere scaricati e compilati inserendo i dati indicati in precedenza.
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