Disdetta Contratto di Locazione – Modulo PDF e Word

In questa guida spieghiamo come disdire un contratto di locazione e mettiamo a disposizione un modulo disdetta contratto di locazione PDF e Word da compilare e stampare.

Può succedere da un momento all’altro di essere costretti a trasferirsi e cambiare città, a causa di un trasferimento per motivi di lavoro o per una lunga serie di ragioni personali. Di conseguenza, il conduttore, cioè l’inquilino, colui che prende in affitto l’immobile, e il locatore, cioè il proprietario o altro soggetto che concede in locazione l’immobile, dovrebbero sempre valutare con attenzione le differenti tipologie di contratto di locazione e le relative modalità di disdetta prima della sottoscrizione.

Fatte le dovute premesse, andiamo a scoprire nel dettaglio tutto ciò che è importante sapere sulla disdetta di un contratto di locazione.

Risoluzione Consensuale di un Contratto di Locazione

La locazione, spesso chiamata affitto, è un contratto, un accordo tra due parti, in questo caso locatore e inquilino, in cui si stabiliscono determinate condizioni.

Come tutti i contratti, anche la locazione può essere terminata con la risoluzione consensuale del contratto. In questo caso, le due parti decidono di comune accordo di interrompere la locazione, stabilendo la data di cessazione del rapporto e le condizioni per il rilascio dell’immobile. Nel caso in cui si abbia la necessità di interrompere l’affitto, indipendentemente dal fatto di essere il conduttore o il locatore, una possibilità è proporre la risoluzione consensuale del contratto, visto che permette di concordare una data di cessazione anche diversa da quella prevista per il recesso unilaterale.

L’accordo dovrebbe essere formalizzato per iscritto, precisando la data di cessazione, la riconsegna delle chiavi, gli eventuali canoni ancora dovuti e la gestione del deposito cauzionale. La risoluzione consensuale non richiede che ricorrano i gravi motivi previsti per il recesso unilaterale del conduttore.

Ovviamente un accordo tra le parti spesso non è possibile e quindi è necessario verificare se ricorrono le condizioni per il recesso anticipato oppure per la disdetta alla scadenza del contratto di locazione.

Disdetta Contratto di Locazione da Parte del Locatore

Quando si stipula un contratto di locazione di un immobile, è il contratto stesso a indicare la sua data di scadenza. Il locatore o il conduttore possono però avere la necessità di sciogliersi dal contratto prima della sua scadenza naturale.

Di regola, ai proprietari delle abitazioni non viene concessa la possibilità di eseguire liberamente il recesso anticipato dal contratto, possibilità che invece il conduttore può esercitare nei casi previsti dalla legge o dal contratto.

Il proprietario può dare disdetta per impedire il rinnovo alla scadenza del contratto, tramite comunicazione al conduttore da far pervenire con almeno sei mesi di anticipo, se si tratta di una normale locazione abitativa disciplinata dalla Legge 431/1998. I mesi diventano 12 o 18 nel caso delle locazioni non abitative soggette alla Legge 392/1978, rispettivamente per le attività con durata ordinaria di sei anni e per quelle con durata ordinaria di nove anni. Questi termini riguardano la disdetta alla scadenza e non devono essere confusi con il preavviso per il recesso anticipato del conduttore.

Per le locazioni abitative ordinarie, alla prima scadenza il locatore può negare il rinnovo soltanto nei casi previsti dall’articolo 3, comma 1, della Legge 431/1998. Non è sufficiente invocare genericamente la necessità di utilizzare l’immobile, perché devono sussistere i presupposti previsti dalla legge.

Il locatore può rifiutare il rinnovo del contratto alla prima scadenza quando:

• Intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio o dei familiari indicati dalla legge.
• Ricorrono le condizioni previste per destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali o culturali, compresa, nei casi previsti, l’offerta di un altro immobile idoneo al conduttore.
• Il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune.
• L’immobile si trova in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o messo in sicurezza, oppure ricorrono le altre ipotesi di ristrutturazione, demolizione o sopraelevazione previste dalla legge.
• Il conduttore non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo e senza che sia intervenuta una legittima successione nel contratto.
• Il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non possiede altri immobili abitativi oltre a quello eventualmente destinato a propria abitazione, nel rispetto delle ulteriori condizioni previste dalla legge, compreso il diritto di prelazione quando applicabile.

La comunicazione di diniego del rinnovo deve specificare il motivo sul quale si fonda. Se il locatore non rispetta le condizioni previste, la disdetta può risultare inefficace. Alla seconda scadenza, invece, si applicano le regole per il rinnovo o la rinuncia al rinnovo previste dall’articolo 2 della Legge 431/1998.

Disdetta Contratto di Locazione da Parte del Conduttore

L’inquilino può invece eseguire il recesso del contratto in via anticipata quando ricorrono le condizioni previste dalla legge o dalla clausola contrattuale. Il conduttore può avvalersi dell’apposita clausola di recesso convenzionale inserita nel contratto, rispettandone le condizioni, oppure, per le normali locazioni abitative disciplinate dalla Legge 431/1998, può recedere in qualsiasi momento in presenza di gravi motivi, dando comunicazione al locatore con un preavviso di sei mesi.

I gravi motivi devono essere indicati nella comunicazione quando il recesso viene esercitato sulla base della previsione legale. Se invece il contratto riconosce al conduttore una facoltà di recesso libero, occorre verificare quanto previsto dalla relativa clausola, soprattutto per quanto riguarda il preavviso e l’eventuale necessità di una motivazione.

L’inquilino che ha intenzione di recedere dal contratto di affitto in via anticipata dovrà comunicarlo entro il termine applicabile, inoltrando una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno o, quando utilizzabile, una comunicazione tramite PEC all’indirizzo pertinente del locatore. All’interno della lettera dovranno essere presenti i dati anagrafici dell’inquilino, la dichiarazione di recesso anticipato dal contratto di locazione, i dati identificativi del contratto, le ragioni alla base del recesso quando richieste e la data prevista per la riconsegna dell’immobile.

Risulta essere importante che il periodo di preavviso decorre, di regola, dal momento in cui la comunicazione giunge all’indirizzo del destinatario secondo le regole applicabili. L’inquilino deve normalmente corrispondere il canone durante il periodo di preavviso, anche nel caso in cui lasci l’immobile prima, salvo che sia intervenuto un accordo diverso o ricorrano circostanze che incidano sugli importi effettivamente dovuti.

Al momento della conclusione del contratto, l’inquilino deve verificare che l’immobile venga restituito nello stato previsto dalla legge e dal contratto, tenendo conto del normale deterioramento derivante dall’uso conforme. È utile predisporre un verbale di riconsegna delle chiavi e documentare le condizioni dell’immobile, anche attraverso fotografie. Il deposito cauzionale deve essere restituito secondo le regole applicabili, tenendo conto di eventuali obbligazioni ancora dovute o danni riscontrati.

Disdetta del Contratto di Locazione Uso Abitativo

Nel caso di contratti di affitto per uso abitativo, in genere il contratto di locazione ha una durata di quattro anni con rinnovo per ulteriori quattro anni. La famosa formula 4+4. In alternativa, nel caso di contratti a canone concordato, il contratto di locazione di tipo abitativo può avere una durata di tre anni con proroga di due ulteriori anni, 3+2, salvo le specifiche condizioni previste dalla legge.

Come indicato in precedenza, la disdetta anticipata del contratto di affitto deve essere comunicata preventivamente. Per il recesso del conduttore dovuto a gravi motivi, l’articolo 3, comma 6, della Legge 431/1998 prevede sei mesi di preavviso. Se esiste una clausola contrattuale che consente il recesso convenzionale, occorre verificare le condizioni e il preavviso stabiliti dalla clausola stessa.

L’inquilino può esercitare il recesso anticipato quando ne ricorrono i presupposti, senza dover attendere la naturale scadenza del contratto. Se invece intende impedire il rinnovo alla scadenza, deve rispettare la procedura e il termine di disdetta applicabili. Per le normali locazioni 4+4 e 3+2, la Legge 431/1998 prevede alla seconda scadenza contrattuale una comunicazione da inviare almeno sei mesi prima per rinunciare al rinnovo. Per il contratto 4+4 la seconda scadenza cade ordinariamente dopo otto anni, mentre per il contratto 3+2 cade dopo cinque anni.

Il mancato rispetto del preavviso da parte del conduttore può avere conseguenze economiche. Se l’inquilino lascia l’immobile prima della cessazione del rapporto, il locatore può avere diritto ai canoni relativi al periodo di preavviso non rispettato, secondo le condizioni applicabili e tenendo conto delle circostanze concrete. Non è quindi corretto affermare che in qualsiasi situazione debbano essere automaticamente versati sei canoni mensili, indipendentemente dalla durata del preavviso dovuto, dagli accordi tra le parti e dalla situazione effettiva.

Il locatore, proprietario dell’abitazione, nel caso di contratto 4+4 può impedire il rinnovo alla prima scadenza dei quattro anni e, nel caso di contratto 3+2, alla prima scadenza dei tre anni, soltanto quando ricorre uno dei motivi previsti dall’articolo 3 della Legge 431/1998. In entrambi i casi deve rispettare il preavviso di almeno sei mesi e specificare il motivo del diniego. Se manca una valida comunicazione nei termini, si applica il rinnovo o la proroga prevista dalla legge.

Disdetta del Contratto di Locazione Uso Commerciale

I contratti di locazione commerciale hanno generalmente una durata minima di sei anni, con rinnovo per ulteriori sei anni, secondo la formula 6+6. Per gli immobili adibiti ad attività alberghiere, alle attività assimilate previste dalla legge e all’esercizio di attività teatrali, la durata minima ordinaria è invece di nove anni, con rinnovo per ulteriori nove anni, 9+9. La classificazione dipende dalla natura dell’attività effettivamente esercitata e non ogni bed and breakfast o affittacamere rientra automaticamente nella disciplina delle locazioni alberghiere.

Nel caso di disdetta per impedire il rinnovo del contratto alla scadenza, l’articolo 28 della Legge 392/1978 prevede una comunicazione mediante lettera raccomandata con almeno dodici mesi di anticipo per le locazioni con durata ordinaria di sei anni e almeno diciotto mesi per quelle con durata ordinaria di nove anni. Alla prima scadenza il locatore può negare il rinnovo soltanto per i motivi previsti dall’articolo 29 della stessa legge, rispettando le relative modalità.

La disdetta alla scadenza deve essere distinta dal recesso anticipato del conduttore. L’articolo 27 della Legge 392/1978 consente al conduttore, in presenza di gravi motivi, di recedere in qualsiasi momento con un preavviso di almeno sei mesi da comunicare mediante lettera raccomandata. Le parti possono inoltre prevedere contrattualmente una facoltà di recesso del conduttore, le cui condizioni devono essere verificate nel contratto sottoscritto.

L’inquilino, cioè il conduttore che ha preso il locale in affitto, deve quindi indicare i gravi motivi quando esercita il recesso legale sulla base di tale presupposto. Se invece il contratto prevede un recesso convenzionale senza necessità di motivazione, deve rispettare quanto stabilito dalla relativa clausola. Non è corretto applicare automaticamente il preavviso di dodici o diciotto mesi anche al recesso anticipato del conduttore.

Disdetta Contratto di Locazione Transitorio

I contratti di locazione transitori sono, come spiegato su Contrattidilocazione.net, contratti di affitto destinati a soddisfare specifiche esigenze temporanee del locatore o del conduttore. I contratti abitativi di natura transitoria disciplinati dal Decreto ministeriale 16 gennaio 2017 hanno una durata massima di diciotto mesi e devono rispettare le condizioni previste dalla normativa e dagli accordi territoriali applicabili.

Questo tipo di contratto può essere utilizzato, per esempio, quando esistono determinate esigenze temporanee legate al lavoro o ad altre circostanze individuate dalla disciplina applicabile. I contratti per studenti universitari costituiscono invece una tipologia specifica, regolata separatamente dall’articolo 3 del Decreto ministeriale 16 gennaio 2017, con durate e condizioni proprie.

Per i normali contratti abitativi transitori non esiste un termine universale di tre mesi per ogni recesso anticipato. Il contratto tipo allegato al Decreto ministeriale prevede il recesso del conduttore per gravi motivi, con un preavviso il cui termine deve essere specificato nel contratto. Occorre quindi leggere la clausola sottoscritta e verificare il periodo effettivamente previsto. Per i contratti per studenti universitari valgono le disposizioni specifiche del relativo modello contrattuale e degli accordi applicabili.

Adempimenti Fiscali

Quando un contratto di locazione registrato termina prima della scadenza contrattuale, è necessario comunicare la risoluzione anticipata all’Agenzia delle Entrate, rispettando le modalità e i termini previsti. L’obbligo di comunicazione deve essere distinto da quello di pagamento dell’imposta di registro, che non è dovuta in tutte le situazioni.

Nel caso in cui il rapporto tra le parti venga meno prima della sua scadenza naturale, in termini fiscali si parla di risoluzione anticipata del contratto. Per i contratti soggetti a imposta di registro, l’imposta dovuta per la risoluzione anticipata è ordinariamente pari a 67 euro e deve essere versata entro trenta giorni dall’evento.

Il pagamento può essere eseguito utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, attraverso il servizio RLI, mediante richiesta di addebito sul conto bancario, oppure utilizzando il modello F24 con elementi identificativi, F24 Elide, con il codice tributo 1503. Quando viene utilizzato il modello F24 Elide, occorre anche comunicare la risoluzione all’Agenzia delle Entrate mediante modello RLI entro il termine previsto.

L’imposta di registro per la risoluzione anticipata non è dovuta quando il contratto è assoggettato al regime della cedolare secca e ricorrono le condizioni per l’esenzione. Anche in questo caso deve però essere comunicata la risoluzione anticipata entro trenta giorni.

La comunicazione può essere effettuata attraverso il servizio telematico RLI oppure presentando il modello RLI all’ufficio competente secondo le modalità previste dall’Agenzia delle Entrate. È necessario distinguere la risoluzione anticipata dalla naturale scadenza del contratto: quando il rapporto termina alla scadenza già registrata, senza proroghe o altri adempimenti, non si applica automaticamente la procedura prevista per la risoluzione anticipata.

Fac Simile Disdetta Contratto di Locazione Word

In questa sezione mettiamo a disposizione due moduli disdetta contratto di locazione Word, uno per i contratti di affitto di tipo abitativo e uno per le locazioni non abitative.

I fac simile sono proposti in formato DOC e possono essere scaricati sul proprio computer, compilati e stampati. Prima di utilizzare un modello è necessario verificare che la dichiarazione contenuta nel documento corrisponda alla procedura che si intende seguire, distinguendo il recesso anticipato dalla disdetta per impedire il rinnovo alla scadenza.

Nella prima parte del documento bisogna inserire i dati personali delle parti e quelli dell’immobile in affitto, mentre nella seconda parte occorre identificare il contratto, dichiarare la volontà di recedere o di impedire il rinnovo e indicare la data di cessazione o di riconsegna. Quando il recesso richiede gravi motivi, questi devono essere specificati. Il preavviso deve essere quello applicabile al caso concreto e non è necessariamente di sei mesi per tutte le tipologie di disdetta.

Il documento deve poi essere firmato e comunicato al destinatario utilizzando un mezzo idoneo a documentarne la ricezione.

Modulo Disdetta Contratto di Locazione PDF

I moduli disdetta contratto di locazione PDF possono essere scaricati e compilati inserendo i dati indicati in precedenza.

Anche per i modelli PDF occorre verificare che la dichiarazione riguardi il recesso anticipato oppure la disdetta alla scadenza, secondo il caso concreto. Una comunicazione di mancato rinnovo deve fare riferimento alla scadenza contrattuale, mentre il recesso anticipato deve essere formulato nel rispetto delle condizioni e del termine di preavviso applicabili.